2020年中國產(chǎn)權(quán)式酒店市場運(yùn)行模式及投資潛力預(yù)測

?

產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。其實(shí)質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。

產(chǎn)權(quán)式酒店由'時權(quán)酒店'（TIME?SHARE）演變而來。由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

行業(yè)特點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)酒店只是一個概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項(xiàng)目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟(jì)型酒店。

行業(yè)分類：國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店，大致有五種類型：時權(quán)酒店；養(yǎng)老型酒店；有限自用投資型酒店、高爾夫，登山，滑雪圣地的度假村、時值度假型酒店。

1、時權(quán)酒店：是將酒店的每個單位分為一定的時間份(如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份)，出售每一個時間份的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權(quán)。

2、純產(chǎn)權(quán)酒店：是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型及度假型。

3、養(yǎng)老型酒店：是指投資人(往往是最終消費(fèi)者)，購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。

4、高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村：指在高爾夫，登山，滑雪等運(yùn)動圣地開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。

5、時值度假型酒店：指消費(fèi)者購買一定數(shù)量的'分?jǐn)?shù)'，這些'分?jǐn)?shù)'就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些'分?jǐn)?shù)'在不同時間，地點(diǎn)，檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。'分?jǐn)?shù)'消費(fèi)可以獲取更大的折扣和免費(fèi)居住時間。

產(chǎn)權(quán)式酒店的行業(yè)特性：產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實(shí)質(zhì)就是“分時度假+房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報。據(jù)中金企信國際咨詢公布的《2020-2026年產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究及投資潛力預(yù)測評估報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約15～20年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。

產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種新興事物，因國內(nèi)外在物業(yè)法規(guī)上有著相當(dāng)大的區(qū)別，故適合中國國情的產(chǎn)權(quán)式酒店就需要在盲目追外的情況下加以改進(jìn)。

中國物業(yè)產(chǎn)權(quán)最高年限為70年，商業(yè)40-50年，與國外情況相比較，在運(yùn)營成本計算、分紅比例、回報年限上就更需要精確計算。

第一家產(chǎn)權(quán)式酒店：全國第一家中國式產(chǎn)權(quán)酒店——雅蘭酒店，由明泰酒店投資管理有限公司創(chuàng)始人孫澤君先生帶領(lǐng)酒店管理團(tuán)隊(duì)聯(lián)合地產(chǎn)業(yè)界精英、國際會計師團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過一年多反復(fù)演算，終于得出一套準(zhǔn)確、明析的產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作體質(zhì)，為產(chǎn)權(quán)式酒店在中國落戶打下基石。

產(chǎn)權(quán)式酒店引進(jìn)及發(fā)展：國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產(chǎn)市場低迷時期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)過一段時期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。

如今在北京、海南等地，產(chǎn)權(quán)式酒店又呈現(xiàn)出旺盛的發(fā)展勢頭，新酒店接連開張，給人以市場大有可為的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到300多個，遍布全國30個省、自治區(qū)和直轄市。

產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位：產(chǎn)權(quán)式酒店作為投資類物業(yè)的重要形式之一，近年來越來越受到廣大投資人士的青睞也是受客觀環(huán)境影響，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的位置：

首先，國內(nèi)房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降。經(jīng)濟(jì)過熱時期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)回落，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價格高、市場定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊(duì)對全國35個大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前這些城市還有6000多萬平方米的商品房空置，商品房嚴(yán)重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。

其次，休閑觀念逐步成熟。隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。因此，我國在3～5年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴(kuò)大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。

產(chǎn)權(quán)式酒店提供給業(yè)主每年的免費(fèi)自住房額，一般情況下業(yè)主都不能用完，那么在不同地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主就可以將自己的免費(fèi)自住房額拿出來與別人交換，以達(dá)成度假交換的目的。

第三，可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對充足。由于在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達(dá)國家存在較大的差距，加上面臨加入世界貿(mào)易組織后開放市場的威脅，在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。以家庭經(jīng)營為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)雖存在較大的資金需求，但由于經(jīng)營單位分散，無法吸納大額資金。資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對資金的有效需求卻嚴(yán)重不足。

當(dāng)然，除了與股市的低迷，人們對基金、信托等投資渠道的不甚了解，銀行負(fù)利率等客觀因素有關(guān)外，與產(chǎn)品本身的優(yōu)勢也是分不開的。產(chǎn)權(quán)式酒店之所以受到人們的追捧，無外乎以下

兩個原因：

其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。

產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。

其二，提供包租，收益穩(wěn)定。

不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)界普遍認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險相對也小一些。另外，很多產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商每年都會提供給業(yè)主一定時間的免費(fèi)入住權(quán)，10～30天不等，對于異地置業(yè)者而言，這一條件相當(dāng)具有吸引力。

目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？凇B門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。